El alquiler de la vivienda
Si desea alquilar una vivienda o despejar alguna duda respecto a los derechos y obligaciones que pueden derivarse de su contrato de alquiler debe tener en cuenta que éste se encuentra regulado en la actualidad por la Ley de Locaciones Urbanas Ley 23.091.
Esta ley se aplica a todos los contratos de locaciones celebrados a partir del año 1984, fue sancionada el 20 de septiembre de 1984, promulgada el 9 de octubre de 1984 y publicada en el Boletín oficial el 16 de octubre de 1984. Sus disposiciones, con mínimas modificaciones, rigen desde la fecha de su publicación para las locaciones urbanas argentinas. Consta de 31 artículos (contando el 29 bis introducido por la ley 24.808) dividida en cuatro capítulos; lo que hace más que recomendable que consulte a un abogado cualquier cuestión que se le pueda plantear al respecto.
Los consejos que se exponen a continuación se centran exclusivamente en los contratos de locaciones celebrados a partir del 16 de octubre de 1984.
Si va a celebrar un contrato de alquiler, debe tener en cuenta lo siguiente:
¿Qué forma debe tener el contrato de locación?
El contrato de locación se realiza por escrito en el que debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, el alquiler y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.
No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto; basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto; aún así, y para facilitar esta labor, existe un ‘contrato-tipo’.
Si Ud., como locador (dueño) o locatario (inquilino), desea que se refuercen expresamente alguno de sus derechos o pretende incluir cláusulas especiales, le sugerimos que encomiende la redacción del contrato a un abogado, que le ofrecerá asesoramiento sobre todas las cuestiones relacionadas con la materia y con las particularidades que presente su caso concreto.
La duración del contrato
El art. 1 de la ley 23091 reza: "Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato, no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado por esta ley, el precio y su actualización lo determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.
En todos lo supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula sin perjuicio de la validez del contrato la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial"
En todo de acuerdo a lo establecido por el art. 1949 del Código Civil de que: " El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes...", el art. 1140 del mismo lo identifica como consensual y no real, rezando: "...quedan concluidas para producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento", definiendo así su naturaleza contractual.
Si hacemos jugar lo preceptuado por la ley en estudio en el párr.1 del art. 1 con el art. 974 del Código Civil, diciendo éste que: "Cuando por este Código, o por la leyes especiales no se designe forma para algún acto jurídico, los interesados pueden usar de las formas que juzgaren convenientes."podríamos razonablemente decir que aquél estaría imponiendo la forma por escrito.
Cuando el contrato ya hubiera tenido principio de ejecución es remitido, en cuanto al plazo a los del art. 2 de la ley (que ya comentaremos) y pone a la determinación del precio y su actualización, en manos de la justicia, diciendo que serán conforme a los valores y práctica de plaza.
Para resolver el aspecto económico, permitiría hacer uso de todos los medios de prueba posibles. Pero lo será por un dictamen pericial y que se aplicarán las reglas ya conocidas para establecer valores locativos.
Plazos
El art. 2 de la ley 23.091 reza: "Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de 2 años. Dicho plazo mínimo será de 3 años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales.
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los 6 meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo.
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos.
d) Las locaciones en puertos, en mercados o ferias.
e) las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos."
Dentro de las causales de conclusión de la locación, una es la finalización del término pactado y cuando el convenido fuere menor al del plazo mínimo legal (2 o 3 años respectivamente), será el del vencimiento de éste.
Lo que ocurre con frecuencia es que el inquilino, cuando vence el plazo contractual, sigue en uso de la cosa auque no convenga la renovación del contrato.
El art. 1622 del Código Civil, establece que no habrá tácita reconducción "sino la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa" lo que podrá hacer en cualquier momento.
La fianza
La ley 25.628, incorporó el art. 1582 bis al Código Civil establece que: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez, concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como deudor o principal pagador, del contrato de locación original."
La legislación argentina contempla tres tipos de fianza, llamadas simple, solidaria y principal pagador
El Código Civil establece -como regla- la fianza pura y simple, que otorga al fiador el derecho de oponer los beneficios de excusión y división (art.2003,1012 y 2024). El Código de Comercio impone la irrenunciabilidad solidaria del fiador, lo cual le impide invocar los mencionados beneficios pero le permite exigir al acreedor que justifique haber interpelado al deudor (art. 480) y ofrecer el embargo prioritario de los bienes de este último si estuviesen libre de gravámenes (art.481).
A la par de las fianzas mencionadas, existe la llamada principal pagador (art.2005, Cód. Civ), que se caracteriza por otorgar al acreedor el derecho de exigir el cien por ciento de su crédito al fiador en forma directa, y a éste último el de reclamar al deudor afianzado la totalidad de lo pagado.
Resumiendo: el art.1582 bis dispone que la fianza: a) se extingue por el vencimiento del plazo de la locación pero la obligación del fiador subsiste si el inquilino incumple su obligación de restituir y, b) si hubiere prórroga pactada, el fiador queda desobligado excepto que preste su consentimiento con posterioridad al vencimiento contractual Veamos:
1) Responsabilidad por la no restitución en el tiempo oportuno
La nueva norma obliga al locador a exigir de inmediato la restitución del inmueble o a celebrar un nuevo contrato con la participación y conformidad del fiador.
Si nada de ello ocurre, la responsabilidad del fiador se extingue automáticamente, por el vencimiento del contrato. Pero si se intima y el locatario no lo devuelve, y se se inicia la acción de desalojo consiguiente, el fiador responderá por los perjuicios que genere la falta de entrega del bien en el tiempo oportuno.
Los perjuicios abarcan no solo importes a los precios de alquiler del contrato por todo el tiempo de la ocupación ilícita sino también cualquier otro daño y el pago de la cláusula penal que pudiera haber pactado.
2) La expresión "Prorroga tácita" o continuación de la locación
Si el locador admitió que el locatario continuara en el uso y goce de la cosa arrendada luego de vencer el plazo locativo, percibiendo regularmente los alquileres y sin exigir el desalojo, las consecuencias posteriores no pueden ser impuestas al fiador.
La prórroga expresa o renovación del contrato
La nueva norma dispone que si el locador y locatario han prorrogado expresamente el contrato o lo han renovado a su vencimiento, sin contar con la conformidad del fiador, éste queda liberado de su responsabilidad.
La modificación del precio de la locación
La nueva norma no contempla esta hipótesis en forma expresa, pero la solución no puede variar, el fiador debe ser liberado cuando el locador y locatario han modificado el contrato y agravado las obligaciones afianzadas.
El tema es importante pues la modificación del precio de la locación puede acordarse sin instrumentar un nuevo contrato, bastando que exista principio de prueba por escrito o principio de ejecución. En todos los casos hay novación, pues para que exista basta con que la nueva obligación sea incompatible con la anterior y esta incompatibilidad existe desde el momento en que el precio que ahora se paga es mayor que el convenido.
Depósito en garantía
En el momento del depósito en garantía del contrato de locación, es el inquilino quien está obligado a entregar al propietario una cantidad de dinero equivalente a un mes del alquiler.
El depósito en garantía se solicita por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente).
El importe del depósito se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán los gastos de su reparación del importe de la garantía.
El depósito en garantía no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
Si el depósito en garantía no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también la de los intereses que haya generado.
Por último, el depósito en garantía, podrá ser actualizado - como en el caso del alquiler.
La renta (el alquiler)
La renta o alquiler, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes.
Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 5 primeros días de cada mes. En ningún caso el locador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.
Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en dinero efectivo, por depósito bancario, mediante ingreso en cuenta, etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda.
Por su parte, el locador está obligado a entregar al locatario un recibo del pago de la renta, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).
¿Quién paga los gastos?
Los gastos generales para el caso de propiedad horizontal, aunque la ley no lo dispone, generalmente las partes convienen que serán soportados por el inquilino, No así los gastos extraordinarios o de fondo de reserva que serán absorbidos por el propietario.
Respecto a los servicios individuales, es decir, aquellos que el inquilino utiliza de forma independiente (agua, gas, teléfono, electricidad, etc.), serán abonados por el mismo salvo que las partes acuerden lo contrario.
Las obras en la vivienda
Debe distinguirse al respecto entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación y las mejoras.
A. Las obras de conservación
El inquilino está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas, salvo pacto en contrario. Quedan exceptuados aquellos ocasionados por el normal transcurso del tiempo
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.
Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino, siempre que se lo comunique al propietario, y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.
B. Las obras de mejora
Salvo previa autorización del locador por escrito, por lo general en los contratos de locación se prohíbe en forma absoluta al locatario realizar mejoras, refacciones y/o modificaciones en el inmueble.
Los continuadores del locatario
El art. 9 de la ley 23091 reza: "En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar."
¿Cuándo puede resolverse el contrato? La extinción del contrato de arrendamiento - Indemnizaciones
La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del tiempo por el que se celebró.
Debe destacarse al respecto que, aunque las partes pueden acordar libremente su duración si se pactó por un tiempo inferior a 2 años, el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda hasta agotar este término, si lo desea, sin que el propietario pueda oponerse. Una vez cumplido este periodo, podrá comunicarle al inquilino su intención de no prorrogar el contrato.
En segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino pueden solicitar la resolución del contrato de alquiler en aquellos casos en los que incumplan sus respectivas obligaciones. Así, el propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:
No paga la renta o el depósito en garantía.
Subarrienda o cede a un tercero la vivienda sin consentimiento del propietario.
Causa daños en la vivienda intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Entre otras.
Por su parte, el inquilino podrá resolver en forma anticipada el contrato de acuerdo a lo dispuesto en al art. 8 de la ley 23.091:
"El locatario podrá transcurrido los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado.
El locatario de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio del alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso."
1.- Solamente puede el locatario.
2.- Deben haber trascurrido seis meses del contrato,
3.- Debe notificar "en forma fehaciente" su decisión. No necesitaría aclararse que dicha notificación para producir el efecto deseado deberá ser indudable y apelarse para ello a cuanto método le otorgue ese carácter.
4.- La decisión deberá hacerse conocer en forma anticipada "con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado".
Resulta claro que los seis meses mencionados de transcurso que deben haber pasado del contrato, no son óbice para que la decisión se pueda notificar con anterioridad, pero para cumplirse después.
Nos parece acertado haber impuesto la obligación de indemnizar al locador por la resolución anticipada. El perjuicio para éste puede resultar evidente en algunos casos, fundamentalmente cuando la demanda de algunos inmuebles en alquiler disminuye por distintas razones
Esta indemnización de ninguna forma enerva los derechos recíprocos que pudieran tener las partes a otras sumas por otros conceptos y obviamente, sin la efectivización de esta indemnización, el locador podría negarse a la resolución y recepción de la cosa.
Los reclamos indemnizatorios
En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas, cobro de los alquileres, desalojo, etc.) se tramitan en el procedimiento civil
Siempre resulta conveniente obtener el consejo de un abogado sobre la conveniencia o no de iniciar las correspondientes acciones legales así como de las particularidades que pueden presentar el caso.
Fuente: http://www.accionlegal.com.ar/locaciones.htm
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Dr.Mariano Victor Piñeyro.
